營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)從繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)槔U納增值稅，增值稅的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式發(fā)生了很大變化，比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜得多，稅務(wù)籌劃的空期也相應(yīng)擴(kuò)大。企業(yè)應(yīng)根據(jù)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的新變化，研究稅收籌劃的新思路和新方法。

在談?wù)撨@個(gè)新方法之前，千百惠·邊肖首先糾正了五個(gè)錯(cuò)誤，所以不要犯它們。

　　1、收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費(fèi)用

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將部分商品房?jī)r(jià)款(應(yīng)收但未付款)兌換為廣告服務(wù)(應(yīng)付但未付款)沖減收入和支出，不計(jì)入收入(支出)項(xiàng)目進(jìn)行核算、計(jì)算和申報(bào)相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(營(yíng)業(yè)稅正式取消前)較少。

　　2、隱瞞臨時(shí)出租房產(chǎn)收入

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將大量暫時(shí)未出售的空房屋出租給個(gè)人或集體取得租金收入，采取不入賬或計(jì)入經(jīng)常項(xiàng)目的方法，隱瞞、隱瞞應(yīng)納稅所得額。待出售時(shí)，將房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入計(jì)入銷(xiāo)售收入，并申報(bào)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)。

　　3、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款，不記入預(yù)收款項(xiàng)，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到的款項(xiàng)不入賬，而是通過(guò)向法人或關(guān)聯(lián)方借款的方式將資金轉(zhuǎn)入賬戶(hù)，導(dǎo)致企業(yè)少交營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(在營(yíng)業(yè)稅正式取消之前)。

　　4、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以某人(未上市)等虛構(gòu)團(tuán)體名義繳納土地征收費(fèi)后，征用土地自行建設(shè)房地產(chǎn)出售，故意將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與合作建房混為一談，只申報(bào)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅，逃避營(yíng)業(yè)稅及銷(xiāo)售房地產(chǎn)附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(在營(yíng)業(yè)稅正式取消前)。

　　5、費(fèi)用沖抵收入或購(gòu)房款

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到的售房預(yù)付款和預(yù)售房款，記入預(yù)付款賬戶(hù)，通過(guò)支付客戶(hù)賠償金、違約金、訴訟費(fèi)、工程款、煤炭款等直接沖抵預(yù)付款賬戶(hù)。有的企業(yè)用收到的購(gòu)房款沖抵已支付的費(fèi)用，然后記錄收入或預(yù)收賬款的差額，導(dǎo)致少收營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(在正式取消營(yíng)業(yè)稅之前)。

以上五種方式均為隱瞞收入、不作或少作收入，違反相關(guān)稅收法律法規(guī)，構(gòu)成偷稅，情節(jié)嚴(yán)重的甚至構(gòu)成偷稅。因此，我們必須堅(jiān)決抵制。在這種情況下，有沒(méi)有其他方法可以在不違法的情況下達(dá)到節(jié)稅的目的？當(dāng)然，請(qǐng)繼續(xù)往下看。

　1、充分利用國(guó)家稅收政策

(1)內(nèi)部工程避免工程結(jié)算。

現(xiàn)行稅法規(guī)定，單位獨(dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍，對(duì)所屬單位的建筑安裝工程負(fù)責(zé)。如果與單位結(jié)算工程價(jià)款，無(wú)論是否編制工程預(yù)算(預(yù)預(yù)算)，都是我們進(jìn)行相關(guān)節(jié)稅規(guī)劃，滿(mǎn)足前述要求，妥善創(chuàng)造不征稅適用條件的關(guān)鍵。

(2)收取轉(zhuǎn)讓和分包管理費(fèi)，而不是項(xiàng)目中介介紹費(fèi)。

無(wú)論工程公司是否與建設(shè)單位簽訂合同，都將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同的，建筑業(yè)稅率為3%；否則，適用5%的服務(wù)業(yè)稅率。因此，用分包和轉(zhuǎn)包的管理費(fèi)代替項(xiàng)目中介費(fèi)，可以達(dá)到節(jié)稅的效果。前提是從事項(xiàng)目中介介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，在轉(zhuǎn)讓、分包過(guò)程中不違反相關(guān)法律限制。

(3)規(guī)劃增值稅、所得稅，節(jié)稅規(guī)劃依靠稅收優(yōu)惠政策。

　　2、通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃

稅務(wù)籌劃通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)方法包括四個(gè)方面:業(yè)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃、商品房開(kāi)發(fā)及租賃、管理費(fèi)用等:

(1)營(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃

作為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，每年的廣告支出是一個(gè)巨大的支出項(xiàng)目。廣告費(fèi)用的多少往往與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)密切相關(guān)。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)納稅年度的廣告費(fèi)應(yīng)在銷(xiāo)售收入的15%以?xún)?nèi)如實(shí)扣除。有的企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一策劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一收取。很有可能因?yàn)閺V告費(fèi)超過(guò)15%，總公司可能不會(huì)稅前扣除，但是子公司低于15%。針對(duì)這種情況，只有不到15%的子公司能夠承擔(dān)總公司與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的廣告費(fèi)用。

(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃

如果一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)需要的部分資金將通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目貸給銀行，利息可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)按照商業(yè)銀行同類(lèi)貸款的利率扣除。如果轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目繳納的土地增值稅稅負(fù)過(guò)高，企業(yè)也可以考慮享受合作建房暫免土地增值稅的優(yōu)惠政策。

(3)開(kāi)發(fā)商品房和租賃商品房的規(guī)劃

部分房屋因地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向、外部環(huán)境等原因滯銷(xiāo)。房屋用于租賃業(yè)務(wù)時(shí)，可以將商品房轉(zhuǎn)為租賃業(yè)務(wù)用房，從商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為租賃開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按月計(jì)算租賃產(chǎn)品攤銷(xiāo)，計(jì)入成本，使企業(yè)存貨成本接近實(shí)際成本，同時(shí)增加成本，降低稅收。但是，如果將房屋留在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶(hù)提取減值準(zhǔn)備，提取的減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。

(3)管理成本規(guī)劃

企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金，可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊(duì)伍，又減輕了單純發(fā)放工資帶來(lái)的個(gè)人和企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。此外，轉(zhuǎn)嫁給員工的不合理負(fù)擔(dān)，如交通費(fèi)、公務(wù)通訊費(fèi)(按銷(xiāo)售收入的一定比例稅前扣除)，可以將工資中隱含的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，降低企業(yè)的工資水平，也減輕了企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

　　3、通過(guò)周密項(xiàng)目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃

企業(yè)在實(shí)施投資前，應(yīng)規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目的可行性，包括收入、成本、利潤(rùn)、稅收、回收期等因素。當(dāng)方案的收入和成本相同時(shí)，稅負(fù)可能成為方案采納與否的決定性因素。一片土地?zé)o論是與他人合作建設(shè)、轉(zhuǎn)讓還是自行開(kāi)發(fā)，其繳納的稅收相差很大，企業(yè)最終要選擇最佳的投資方案。

　　4、其他的籌劃方法

(1)合理分解租金收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要合理分解租金收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不出售開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，而是用于出租的，國(guó)家規(guī)定其資本性收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅適用稅率為租金收入的12%。如果企業(yè)分解租金收入，就意味著房產(chǎn)稅會(huì)減少。因此，合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一種方法。

(2)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)改為代建。

將房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)改為代建，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接向客戶(hù)收取置換建設(shè)費(fèi)。公司在黑龍江、禪城收取的代建費(fèi)只需繳納營(yíng)業(yè)稅，如有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的直接行為，則需要依法繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)。但代建有一些必要條件，如基本建設(shè)單位應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提交相關(guān)項(xiàng)目計(jì)劃、建議書(shū)和規(guī)劃圖紙等。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不墊付任何資金，同時(shí)只收取委托單位更換建設(shè)費(fèi)和開(kāi)服務(wù)發(fā)票。

(3)將房屋租賃改為承包經(jīng)營(yíng)。

將房屋租賃改為承包經(jīng)營(yíng)，主要針對(duì)建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、區(qū)位好、租金高的房地產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)出租房屋，不僅要繳納營(yíng)業(yè)稅，還要繳納深圳市房管局登記的附條件生產(chǎn)稅。但是，如果房子作為企業(yè)的資產(chǎn)承包出去，繳納的稅款就會(huì)減少。承包人與房屋所有權(quán)企業(yè)達(dá)成合同協(xié)議時(shí)，承包人定期向房屋所有權(quán)人支付一定的管理費(fèi)，企業(yè)可以以房屋租金作為收取合同費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

(4)在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)籌劃。

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計(jì)劃等因素，企業(yè)將在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有多種選擇。

(5)分解商品房銷(xiāo)售價(jià)格

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以適當(dāng)分解商品房銷(xiāo)售價(jià)格，以便進(jìn)行稅務(wù)籌劃。如果不分解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房銷(xiāo)售的價(jià)格，就意味著企業(yè)不僅要繳納營(yíng)業(yè)稅，還要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷(xiāo)售收入進(jìn)行分解，以上三種稅費(fèi)可以少承擔(dān)。

在上述四種方式中，采用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策是最合法、最經(jīng)濟(jì)的一種。如果你在這方面有什么需求，千百惠可以幫你解決。

文章關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃

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