在資本密集型行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目多、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、開發(fā)周期長、涉及稅種多，相關(guān)的稅收風(fēng)險也相應(yīng)較多。從北京市國家稅務(wù)局第一稽查局的檢查情況來看，部分稅務(wù)風(fēng)險在行業(yè)內(nèi)具有普遍性。本期通過典型案例重點介紹房地產(chǎn)企業(yè)常見的五大稅務(wù)風(fēng)險及風(fēng)險控制建議，供讀者參考。

風(fēng)險點一：超限列支預(yù)提費用

房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金高度密集的行業(yè)，按照稅收政策代扣相關(guān)費用是房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收支出、提高資金使用效率的普遍做法。從稅務(wù)機關(guān)稅務(wù)檢查的情況來看，違規(guī)支付代扣代繳費用幾乎是全行業(yè)普遍存在的問題。

典型案件

a房地產(chǎn)企業(yè)成立以來，開發(fā)了三個房地產(chǎn)項目。三個項目完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品時，A企業(yè)在未取得發(fā)票的情況下，對部分應(yīng)付工程款進行了預(yù)扣處理。預(yù)提費用包括征地費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共設(shè)施費。三個項目累計計提金額5.36億元，對應(yīng)合同總金額46億元。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第三十二條規(guī)定，外包項目未最終結(jié)算且未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，可以計提發(fā)票不足金額，但最高不超過合同總金額的10%。根據(jù)上述規(guī)定，A房地產(chǎn)企業(yè)代扣代繳費用的處理存在兩個錯誤:一是代扣代繳費用超出范圍。某房地產(chǎn)企業(yè)征地費、拆遷補償費和前期工程費是兩項開發(fā)費用，不屬于文件規(guī)定的代扣范圍，應(yīng)從開發(fā)成本中劃轉(zhuǎn)；二是超限額計提費用。在建設(shè)成本和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本中，部分外包合同的預(yù)扣金額超過合同總金額的10%。a .上述房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本轉(zhuǎn)入的未付發(fā)票金額，應(yīng)在下一年度實際取得發(fā)票時，按規(guī)定計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

風(fēng)險控制建議

a房地產(chǎn)企業(yè)上述稅務(wù)風(fēng)險在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在。對此，筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)一定要徹底了解政策。一方面，不要隨意突破稅收法律法規(guī)的范圍。在這種情況下，可以計提的費用在現(xiàn)行稅收法規(guī)中以積極的方式明確規(guī)定，只能計提承包工程、公共設(shè)施、報批報建費用和物業(yè)改善費用，其他費用不允許計提。另一方面，不要隨意突破稅收法律法規(guī)的上限。對于外包項目，預(yù)提費用金額不能超過外包合同總金額的10%，也不能超過外包合同發(fā)票金額不足部分。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意預(yù)扣公共配套設(shè)施、審批建設(shè)費用和物業(yè)改善費用的前提條件。比如公共配套設(shè)施，企業(yè)首先要做好成本預(yù)算，公共配套設(shè)施必須已經(jīng)在銷售合同、協(xié)議、廣告、模型中明確承諾建成且不可撤銷，或者必須按照法律法規(guī)建設(shè)。否則，預(yù)提費用不允許在應(yīng)納稅所得額之前扣除。

風(fēng)險點二：違規(guī)扣除利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中往往需要投入大量的資金，資金情況對企業(yè)的發(fā)展有著決定性的影響。由于金融機構(gòu)貸款審批嚴(yán)格，很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不支付高額利息向非金融企業(yè)借款，或者通過關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金分配來達到融資目的。這樣的操作在經(jīng)濟效益上是可以理解的，但企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險也不容忽視。

典型案件

b房地產(chǎn)企業(yè)因項目開發(fā)需要，于2014年7月21日向X企業(yè)(非金融企業(yè))借款1.5億元。借款合同約定自2014年7月22日起支付利息，利率為22.8%。2015年1月21日，房地產(chǎn)企業(yè)B與企業(yè)X簽訂貸款展期協(xié)議，利率變更為24%，自2015年1月17日起計算。房地產(chǎn)企業(yè)B為此貸款向企業(yè)X支付利息4500萬元，在企業(yè)所得稅前全額扣除。

c房地產(chǎn)企業(yè)將自有資金無償撥付給其聯(lián)營企業(yè)聯(lián)合開發(fā)項目的Y房地產(chǎn)企業(yè)。同時，C房地產(chǎn)企業(yè)也與國內(nèi)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)存在融資行為，均按委托銀行貸款收取利息。按照當(dāng)時的市場標(biāo)準(zhǔn)，2013年至2015年一年期利率為4.305%。房地產(chǎn)企業(yè)C與房地產(chǎn)企業(yè)Y之間的融資行為，以其他應(yīng)收賬款入賬，不計利息。

在上述兩種情況下，B房地產(chǎn)企業(yè)和C房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中都存在錯誤的稅務(wù)處理。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，B房地產(chǎn)深圳海外公司注冊企業(yè)向企業(yè)X支付的利息，超過金融企業(yè)同期同類貸款利率的，不得在企業(yè)所得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)B在確定金融企業(yè)同期同類貸款利率時，提供了房地產(chǎn)公司與信托公司簽訂的同期同類貸款利率為8.15%的證明材料。根據(jù)《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(中華人民共和國國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)第一條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)B以8.15%的利率進行納稅調(diào)整。c .房地產(chǎn)企業(yè)無償向其他公司提供資金，不構(gòu)成股權(quán)投資行為。應(yīng)收利息應(yīng)作為利息收入計算，計入應(yīng)納稅所得額。

風(fēng)險控制建議

在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)利息收入和利息支出的真實性和合理性一直是稅務(wù)機關(guān)關(guān)注的焦點。特別是當(dāng)貸款利率可能超過同期同類銀行的貸款利率時，稅務(wù)機關(guān)非常關(guān)心是否要超額增加企業(yè)所得稅。筆者建議，參與融資的借貸雙方都應(yīng)加強稅收風(fēng)險的防控。

一方面，作為資金的借款人，我們需要關(guān)注利息支出。稅收政策明確規(guī)定，超過標(biāo)準(zhǔn)的貸款利息不能在企業(yè)所得稅前扣除。值得一提的是，納稅人對金融企業(yè)同期同類貸款利率承擔(dān)舉證責(zé)任，即企業(yè)按合同要求首次支付利息并稅前扣除時，應(yīng)提供金融企業(yè)同期同類貸款利率說明，證明其利息支出的合理性。利率參考標(biāo)準(zhǔn)為本省任何金融企業(yè)(包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu))。如果企業(yè)不能證明其利息支出的合理性，只能按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率稅前扣除同期同類貸款利率。因此，為了融資資金的經(jīng)濟效益最大化，房地產(chǎn)企業(yè)在借款前不僅要計算利息賬戶，還要計算稅收賬戶。

另一方面，作為資金的出借人，需要以利息收入為重點，嚴(yán)格按照合同約定的債務(wù)人支付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。

風(fēng)險點三：收入確認時點滯后

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)涉及所得稅的收入確認原則，會計法規(guī)和稅收法規(guī)存在明顯差異。會計法規(guī)確認房地產(chǎn)企業(yè)的收入，主要是以房地產(chǎn)的合法所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，所有權(quán)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移為前提，而有些稅收法規(guī)根據(jù)不同的銷售方式確認房地產(chǎn)企業(yè)收入的實現(xiàn)。由于這種稅差的存在，房地產(chǎn)企業(yè)在確認收入時總是滯后，導(dǎo)致稅收風(fēng)險。

典型案件

d某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中心項目，2014年在其所在區(qū)辦理開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料備案。2015年，D房地產(chǎn)公司出售了部分商品房，并與業(yè)主簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。當(dāng)月預(yù)繳企業(yè)所得稅時，預(yù)計毛利按15%應(yīng)稅毛利率計算。將這部分銷售收入作為會計處理時，提前計入貸方，合計金額為1.5億元。d房地產(chǎn)企業(yè)未按稅收政策將實際毛利與其對應(yīng)的預(yù)計毛利之間的差額計入年度匯算清繳應(yīng)納稅所得額。這意味著D房地產(chǎn)企業(yè)銷售已完成開發(fā)產(chǎn)品的收入確認時間滯后。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)的相關(guān)規(guī)定，D房地產(chǎn)企業(yè)2015年銷售的商品房均為開發(fā)竣工產(chǎn)品，且均已簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。實際收到的價款應(yīng)當(dāng)在最終結(jié)算時計算，實際毛利與其對應(yīng)的預(yù)計毛利的差額，應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。d房地產(chǎn)企業(yè)收入確認時間滯后，不僅需要納稅，還會產(chǎn)生額外費用& mdash& mdash滯納金

風(fēng)險控制建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品種類繁多，周期長，銷售方式多樣，稍有疏忽，在確認銷售收入時容易造成稅務(wù)風(fēng)險。因此，掌握稅收政策對收入確認時間的具體要求，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的必修課。

邊肖建議，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握開發(fā)成品的定義& mdash& mdash已備案、投入使用或取得初始產(chǎn)權(quán)證書的，只要符合其中一個條件，即視為已完成。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完成后，應(yīng)及時結(jié)算應(yīng)納稅成本，計算以前銷售收入的實際毛利，實際毛利與其對應(yīng)的預(yù)計毛利的差額計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分不同銷售方式下納稅義務(wù)的發(fā)生時間。房地產(chǎn)企業(yè)通常采用的銷售方式包括一次性全額付款、分期付款、銀行按揭、委托等，其中委托方式又細分為支付手續(xù)費、視同買斷、底價(保證底價)、實行雙方分?jǐn)偂⒊變r包銷等方式。不同的銷售方式有不同的交易環(huán)節(jié)和操作流程?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條明確規(guī)定了各種銷售方式下收入的確認時間。建議企業(yè)根據(jù)這一規(guī)定，準(zhǔn)確判斷自己的銷售方式是否達到了收入確認的時間，避免踩中收入確認滯后的雷區(qū)。

風(fēng)險點四：缺失合法有效憑證

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地收購、規(guī)劃設(shè)計、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項目清算等多個環(huán)節(jié)。能否在這些環(huán)節(jié)取得合法有效的證明，直接決定了企業(yè)發(fā)生的費用能否在企業(yè)所得稅申報前扣除。由于交易量大、交易對象規(guī)模不同，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取和管理合法有效的證書方面面臨巨大挑戰(zhàn)。

典型案件

e房地產(chǎn)企業(yè)委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進行商品房銷售代理及現(xiàn)場手續(xù)辦理，雙方同意根據(jù)委托代理的完成進度計算代理費。2013年，E房地產(chǎn)企業(yè)計提委托銷售代理費390萬元，計入銷售費用賬戶，在企業(yè)所得稅前全額扣除。該筆款項當(dāng)年未實際支付，未取得合法有效證明。根據(jù)《稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第49號)第十九條、第二十一條和《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(中華人民共和國國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)第六條的規(guī)定，E房地產(chǎn)企業(yè)未取得合法有效的委托銷售代理費業(yè)務(wù)證明的，不予稅前扣除，應(yīng)增加2013年度應(yīng)納稅所得額。

那么，企業(yè)只要取得發(fā)票，就可以稅前扣除嗎？不一定。比如2013年至2015年，F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)累計有52張不符合要求的發(fā)票，在企業(yè)所得稅前扣除。經(jīng)查，不符合要求的發(fā)票種類包括已廢止、付款人姓名有誤、票面信息不全、未在規(guī)定期限內(nèi)開具發(fā)票、偽造發(fā)票等。根據(jù)《稅收征收管理法》第十九條、第二十一條、《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國發(fā)票管理辦法〉的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第587號)第二十一條、《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)進一步加強稅收征收管理若干具體措施的通知》(國稅發(fā)〔2009〕114號)第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得的52份不是

風(fēng)險控制建議

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)合法有效的證明缺失的情況有兩種:一種是E房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)生的成本費用沒有取得任何合法有效的證明；還有一種情況，比如F房地產(chǎn)企業(yè)，雖然已經(jīng)取得發(fā)票，但并不合法有效。這兩種情況都會帶來稅收風(fēng)險。

邊肖建議，房地產(chǎn)企業(yè)在購買商品、接受服務(wù)和支付其他業(yè)務(wù)活動時，應(yīng)積極向收款方索取發(fā)票并及時核實。另一方面，企業(yè)所得稅稅前扣除時，應(yīng)充分了解不符合要求的發(fā)票種類，并在入賬時嚴(yán)格審核。目前，全國36個省、市、自治區(qū)稅務(wù)機關(guān)已提供增值稅發(fā)票查詢平臺。當(dāng)企業(yè)對其發(fā)票的真實性、合法性、有效性有疑問時，可以通過該平臺及時進行核對，避免出現(xiàn)本該知道卻不知道的情況。

風(fēng)險點五：禮品費用全額扣除

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，會因為銷售或宣傳的需要，為客戶購買禮品。在財務(wù)會計中，很多企業(yè)會直接將禮品費用計入相關(guān)費用。眾所周知，送禮行為雖然簡單，但送禮不僅涉及增值稅和企業(yè)所得稅，還因用途不同而涉及不同的稅務(wù)處理方式。如果企業(yè)處理不當(dāng)，很容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

典型案件

2013年至2015年，G房地產(chǎn)企業(yè)共花費約245萬元購買衣服、雨傘、手機等作為禮品贈送給客戶。g房地產(chǎn)企業(yè)將此支出計入期間費用賬戶，在申報企業(yè)所得稅前全額扣除。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，G房地產(chǎn)企業(yè)利用購買的禮品進行營業(yè)性娛樂和贈送客戶的行為，應(yīng)當(dāng)按銷售處理，并補繳增值稅。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，G房地產(chǎn)企業(yè)的此項支出屬于業(yè)務(wù)招待費，未按業(yè)務(wù)招待費限額稅前扣除的，應(yīng)增加相關(guān)年度應(yīng)納稅所得額。

風(fēng)險控制建議

房地產(chǎn)企業(yè)在向客戶贈送禮品時，雖然增值稅和企業(yè)所得稅都視為銷售，但兩者在處理上還是有區(qū)別的。對此，筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)必須把握兩個關(guān)鍵點。

首先，兩種稅的視同銷售價格不同。就增值稅而言，視同銷售的銷售金額應(yīng)嚴(yán)格按照《增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定的順序確定，即視同銷售的商品沒有銷售金額的，按照同類商品當(dāng)月平均銷售價格、同類商品近期平均銷售價格和應(yīng)納稅額的順序確定。就企業(yè)所得稅而言，根據(jù)《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(中華人民共和國國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條規(guī)定，除另有規(guī)定外，銷售收入應(yīng)按轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價值確定。

第二，企業(yè)所得稅的處理有規(guī)定的限度。贈送給外包客戶的禮品為業(yè)務(wù)招待費，業(yè)務(wù)招待費扣除限額為發(fā)生額的60%，但最高不超過當(dāng)年銷售(業(yè)務(wù))收入的0.5%。因此，在計算業(yè)務(wù)招待費的扣除限額時，需要加上按照禮品費用發(fā)生額的60%計算的扣除限額，同時還要計算按照當(dāng)年銷售(業(yè)務(wù))收入的0.5%計算的扣除限額。

上一篇：商標(biāo)注冊成功后仍需警覺 一下行為可能讓你喪失商標(biāo)專     下一篇：商標(biāo)的價值是不可估量的，注冊商標(biāo)與轉(zhuǎn)讓商標(biāo)沒得比